Brusquement mise en valeur par la crise immobilière et par le plan de relance prévoyant l'acquisition de 30.000 logements sociaux par ce biais, la Vefa (vente en l'état futur d'achèvement) "est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux" (articles 1.601-3 du Code civil et L.261-3 du Code de la construction et de l'habitation). Face à la crise de l'immobilier, la Vefa a permis de sauver des programmes et des promoteurs en grande difficulté, tout en favorisant le développement du logement social grâce au rachat de ces programmes par des bailleurs sociaux. Mais le développement de la Vefa - hors circonstances exceptionnelles - se heurtait jusqu'alors à une fiscalité défavorable, comparée à celle applicable à la construction directe de logements sociaux par les offices publics de l'habitat (OPH) ou les sociétés d'économie mixte (SEM). Le régime des principales taxes d'urbanisme est en effet moins favorable lorsque le bénéficiaire des aides n'est pas le constructeur, ce qui est le cas de l'acquisition en Vefa.
Présenté au conseil des ministres du 16 novembre, le projet de loi de finances rectificative (LFR) pour 2009 - le troisième de l'année - comporte une avancée importante en la matière. Son article 27 prévoit en effet de rétablir la neutralité fiscale entre la Vefa et la construction directe pour trois types d'impositions : la taxe locale d'équipement (TLE), la taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS) et le versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD). Ainsi, en matière de taxe locale d'équipement, tous les logements sociaux pourront bénéficier d'une exonération totale ou partielle sur délibération du conseil municipal ou d'un régime plus favorable de taxation, qu'il s'agisse de logements construits en Vefa ou réalisés directement par un OPH ou une SEM. L'article 27 de la LFR prévoit d'appliquer le même principe en matière de taxe départementale des espaces naturels sensibles, l'organe délibérant étant alors le conseil général. Enfin l'article 27 du projet de LFR 2009 autorise les conseils municipaux à exonérer du versement pour dépassement du plafond légal de densité les logements sociaux construits par un producteur pour lui-même ou construits par un promoteur immobilier et vendus en Vefa à un producteur de logements sociaux. L'affectation à l'habitation, ouvrant droit à cette exonération, peut être réalisée soit par le titulaire de l'autorisation de construire, soit par l'acquéreur des locaux au titre d'un contrat de Vefa.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : projet de loi de finances rectificative pour 2009 (présenté au conseil des ministres du 16 novembre 2009).
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